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Requalification Cmiste

Quand une entreprise générale devient Cmiste malgré elle…

Être une entreprise générale peut parfois réserver de désagréables surprises. Retour sur un exemple d’effet domino, lié à
la requalification de l’activité d’entreprise générale en Cmiste (constructeur de maison individuelle). .

Des règles juridiques contraignantes

Le contrat de construction de maison individuelle est réellement différent des autres contrats de construction. Pour une plus grande protection des particuliers, il impose aux constructeurs un formalisme précis sanctionné par la nullité du contrat ainsi qu’un certain nombre de garanties obligatoires.
Sera considéré constructeur de maison individuelle toute entreprise qui se charge des travaux de mise hors d’eau (couverture et étanchéité), hors d’air (portes et fenêtres) pour la construction d’une maison individuelle ou d’un immeuble ne comportant pas plus de deux logements, à usage d’habitation ou usage mixte.
Toutefois, un sous-traitant d’un Cmiste n’est pas lui-même Cmiste car aux yeux des tribunaux il est lié par un contrat de sous-traitance. Dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle, le contrat de sous traitance doit cependant contenir certaines mentions obligatoires énoncées à l’article L231-13 du Code de la construction et de l’habitation (prix convenu, délai d’exécution des travaux …).
Selon les articles L231-2 et 232-2 du Code de la construction et de l’habitation, le contrat de construction de maison individuelle doit comporter de nombreuses mentions obligatoires, notamment le coût du bâtiment à construire, les modalités de règlement et de financement, la référence de l’assurance de dommages, l’indication du permis de construire et des autres autorisations administratives. A défaut, il ne peut pas être qualifié de contrat de construction de maison individuelle.
Les constructeurs de maison individuelle ont également un certain nombre d’obligations assurantielles. Contrairement aux autres entreprises générales qui ne doivent avoir qu’une assurance de responsabilité décennale, ils doivent avoir en plus d’autres garanties, plus protectrices pour l’acheteur (garantie de livraison à prix et délais convenus, assurance dommage-ouvrage pour le compte du client).

Un risque de requalification réel

La construction de maison individuelle n’est pas seulement un contrat, c’est surtout une manière de construire. Si l’entrepreneur général agit comme un constructeur de maison individuelle, le risque pour lui est que son contrat soit requalifié par les juges en contrat de construction de maison individuelle.
Cela s’est déjà produit à plusieurs reprises, notamment dans une affaire soumise à la Cour de cassation du 3 mai 2018. Dans ce dossier, un constructeur avait conclu un contrat de maitrise d’oeuvre en vue de la construction d’une maison individuelle. Le contrat a été requalifié par les juges de contrat de construction de maison individuelle car l’entrepreneur a, en réalité, agit comme constructeur de maison individuelle, et « avait assuré la maitrise et la direction de toute l’opération et s’était chargé de l’intégralité de la construction ». (Dans cet arrêt, le « contrat de maitrise d’oeuvre » contenait en fait en annexe la facture de l’architecte, le devis des treize entreprises chargées des lots, outre un document récapitulatif sur le cout total de la construction).

Des conséquences importantes

La requalification d’un contrat a de lourdes conséquences pour l’entreprise générale. Dans le cas d’un contrat de construction de maison individuelle, un formalisme précis et une couverture assurantielle sont exigés, et à défaut de respecter les textes, le contrat sera annulé. C’est ce qu’il s’est produit dans l’arrêt du 3 mai 2018.
L’entrepreneur a ainsi été sanctionné parce que concrètement, matériellement, il a agi comme constructeur de maison individuelle, et se trouve désormais pris au piège d’un formalisme qu’il pensait ne pas avoir à subir.
Et l’assurance …
De plus, les assureurs proposent des contrats spéciaux pour les constructeurs de maisons individuelles qui comportent toutes les garanties obligatoires.
L’entrepreneur général doit informer son assureur de l’exercice de cette activité réelle afin qu’il puisse lui proposer un contrat adapté et éviter tout risque de non-garantie.
On voit donc le redoutable « effet domino » lié à la requalification d’une entreprise générale en Cmiste.

Recommandations

En tant qu’entreprise générale, il est fondamental d’éviter de prendre la direction de l’opération et de se charger de l’intégralité de la construction, sauf à accepter dès le début d’être un CMI.
Pour ne pas être confronté à une telle requalification, analysez votre marché de façon objective et pensez à vous informer sur le contenu précis de l’activité de construction de maison individuelle afin de vérifier régulièrement si cela correspond ou non à votre activité réelle.
En cas de doute, quel qu’il soit, n’hésitez pas à demander conseil à votre courtier.